۲۷ مرداد ۱۳۹۰ - ۱۱:۲۹
كدخبر: ۲۴۷۸
تعداد نظرات: ۱ نظر
سرويس اقتصادي

سرويس اقتصادي تعامل نیوز - آن بازار مسكني كه در اين نوشتار، وضعيت آن ارزيابي مي‌شود و پيش بيني‌اي راجع به آينده نزديك آن ارائه مي‌شود بازار مسكن ايران است. بازار مسكن ايران حاصل نگرش كلان به بازارهاي مسكني است كه ممكن است در اقتصاد ايران وجود داشته باشند. بازار مسكن ايران برآيند عملكرد همه بازارهاي مسكني در اقتصاد ايران است كه با نگرش خرد، شناسايي و فهرست  مي‌شوند.

نتيجه‌هاي حاصل از ارزيابي وضعيت بازار مسكن ايران در چند دسته، دسته بندي شده اند. دسته اول به سمت تقاضاي اين بازار بر مي‌گردد. در سمت تقاضاي بازار مسكن ايران چند ويژگي، برجسته تر است: 1- در آينده‌اي نزديك، در تقاضاي اين بازار، هجمه‌اي اتفاق خواهد افتاد. 2-تقاضاي سفته بازي در مسكن در برابر تقاضاي مصرفي مسكن، اهميت بسيار بيشتري دارد. 3-در جغرافياي سرزمين ايران، تقاضاي مسكن به طور يكنواخت توزيع نشده است. 4-مسكن مهر توانسته است بخشي از حجم تقاضاي موجود در بازار مسكن ايران را پاسخ دهد. 5-طول عمر پايين مسكن‌هاي ساخته شده در اقتصاد ايران، تقاضا در بازار مسكن ايران را افزايش مي‌دهد.

در دسته دوم، نتيجه‌هايي قرار مي‌گيرند كه به سمت عرضه بازار مسكن ايران مربوط مي‌شوند. چند ويژگي برجسته در سمت عرضه بازار مسكن ايران عبارتند از: 1-محدويت زمين مناسب و در دسترس براي ساخت مسكن، به خصوص در برخي از مناطق شهري. 2-در زمينه شيوه ساخت مسكن شيوه سنتي، فراگيرتر از شيوه صنعتي است. 3-هدفمند كردن يارانه‌ها اثر افزايشي در هزينه‌هاي ساخت مسكن داشته است. 4- نظام بانكي در تامين مالي لازم براي ساخت مسكن در اقتصاد ايران سهم بالايي دارد.

در دسته سوم، نتيجه‌هايي گنجانده شده اند كه نشان دهنده بررسي نوسان‌هاي قيمت در بازار مسكن ايران هستند: 1-روند قيمت در اين بازار، از سال‌هاي دور، روندي به شكل رشد پله‌اي بوده است. 2- اخلال‌ها در قيمت بازار مسكن ايران از اخلال‌ها در قيمت زمين يا مسكن در شهر تهران آغاز مي‌شوند.

در دسته چهارم، نتيجه‌هاي مربوط به ويژگي‌هاي سرمايه گذاري در بازار مسكن ايران، گنجانده شده اند: 1و2- اقتصاد متكي بر نفت و نقدينگي فراوان،‌ دو برانگيزاننده‌ قوي براي سرمايه گذاري سفته بازانه در بازار مسكن ايران هستند. 3- براي سرمايه گذاري در بازار مسكن ايران، جاذبه‌ها فراوان و دافعه‌ها كم هستند. 4- در شهرهاي بزرگ، مسكن‌هاي داخل شهر با مسكن‌هاي خارج شهر به صورت تهاتري معامله مي‌شوند. 5- بازار مسكن ايران براي ايجاد اشتغال ظرفيت بالايي دارد.

عملكرد بازار مسكن ايران در چند سال اخير، با استفاده از برخي آمارها بررسي شده است. كه نتيجه‌هاي حاصل در دسته پنجم، قرار گرفته اند: 1- طي سال‌هاي 89-1385 فعاليت‌هاي مسكن سازي در سال‌هاي 85 و 86، رشد بسيار بالايي را تجربه كرده اما در سال‌هاي بعدي، در مقايسه با اين دوسال، ركود را تجربه كرده است. 2-در همين دوره، سرمايه گذاري بخش خصوصي در مسكن سازي نيز همين روند را پشت سر گذاشته است.

در دسته ششم، نتيجه‌هاي به دست آمده از عملكرد طرح مسكن مهر گنجانده شده اند: 1- مسكن مهر براي پاسخگويي به تقاضاي خانوارهاي كم درآمد در بازار مسكن ايران ناتوان است. 2- مسكن مهر منجر به گسترش محدوده شهرها مي‌شود. 3- مسكن مهر نمي‌تواند عدم تعادل‌هاي منطقه‌اي در بازار مسكن ايران را بهبود ببخشد. 4- به واسطه مسكن مهر منابع نظام بانكي در اقتصاد ايران قفل شده است.

به منظور ارائه پيش بيني‌اي از وضعيت بازار مسكن ايران در آينده نزديك، از چارچوب‌هاي نظري معرفي شده در علم اقتصاد استفاده شده است. بنابر يك روش تحليلي كه بر پايه همين چارچوب‌هاي نظري بنا شده است اگر در بازار مسكن، تعادل برقرار باشد يعني، مقدار عرضه مسكن و مقدار تقاضاي مسكن، برابر باشند اين برابري، قيمت تعادلي در اين بازار را به دست مي‌دهد. در اينصورت، تا زماني كه عاملي نتواند اين سه مقدار تعادلي يعني مقدار عرضه مسكن، مقدار تقاضاي مسكن و قيمت مسكن را تغيير دهد تعادل برقرار در بازار مسكن، پايدار خواهد ماند. اما اگر به عنوان مثال عاملي، مقدار تقاضا را افزايش دهد در اينصورت تعادل برقرار در بازار مسكن به هم مي‌خورد. اينكه تعادل جديد در اين بازار پس از گذشت مدت زماني، در كدام مقدار تقاضاي مسكن، در كدام مقدار عرضه مسكن و در كدام قيمت مسكن، برقرار شود به شرايط گوناگوني بستگي دارد. چنانچه عرضه مسكن در شرايطي باشد كه نتواند به افزايش تقاضاي مسكن با عدم افزايش هزينه ساخت مسكن پاسخ دهد در اينصورت تعادل جديد در بازار با قيمت بيشتر و در مقدار تقاضا و مقدار عرضه‌اي كه با هم برابر هستند اما نسبت به تعادل قبلي بيشتر هستند برقرار مي‌شود. آنچه كه تعادل جديد را ايجاد خواهد كرد سرمايه گذاري در ساخت مسكن است. چنين سرمايه گذاري‌اي به معناي اين است كه مسكن‌هاي جديدي ساخته خواهند شد. نتيجه اين تحليل اين است كه با وجود شرايط ياد شده، تا افزايش قيمتي در بازار مسكن، رخ ندهد سرمايه گذاري، به منظور جبران افزايش تقاضاي پيش آمده انجام نخواهد شد.

به نظر مي‌رسد اين تحليل، مي‌تواند وضعيت بازار مسكن ايران در آينده نزديك را پيش بيني كند. پيش بيني عبارت از اين است كه هجمه تقاضايي را كه در آينده نزديك، در بازار مسكن ايران اتفاق خواهد افتاد طرح‌هايي مانند مسكن مهر و انبوه سازي نمي‌توانند پاسخ دهند. گرچه چنين طرح‌هايي تا اندازه اي، از شدت اين هجمه خواهند كاست. اين هجه را وقتي اقتصاد ايران مي‌تواند پاسخ دهد كه بر ثابت نگه داشتن قيمت در بازار مسكن ايران، تاكيد نشود تا افزايش قيمت، انگيزه سرمايه گذاري در اين بازار را فراهم كند. و به دنبال آن، سرمايه گذاري‌هايي كه به ساخت مسكن اختصاص پيدا مي‌كنند به گونه‌اي مديريت و هدايت شوند كه فرايندهاي ساخت مسكن، بهره ورتر و كاراتر شوند. البته ضرورت دارد كه بر قيمت اجاره مسكن نظارت شود و براي آن، سياستگذاري شود.

دو موضوع مهم وجود دارد كه به واسطه اين دو موضوع ضرورت دارد دولت در بازار مسكن به صورت سياستگذاري دخالت كند. موضوع اول، سهم هزينه مسكن در هزينه خانوار است كه چنانچه اين سهم بالا باشد دولت با سياست‌هايي مانند توانمندسازي مالي متقاضيان مسكن به منظور دسترسي ايشان به مسكن با روش‌هايي مانند روش پرداخت وام يا روش پرداخت كوپن مسكن همچنين افزايش مسكن‌هاي اجتماعي در بازار مسكن دخالت مي‌كند. موضوع دوم، ضرورت مديريت اجاره‌ها در بازار مسكن است. كه در اين زمينه، دولت با سياست‌هايي مانند كنترل رشد سالانه اجاره‌ها يا سقف گذاشتن براي اجاره‌ها در بازار مسكن دخالت مي‌كند.

در اقتصاد ايران، حوزه مسكن از جمله حوزه‌هايي است كه بخش خصوصي از گذشته تا كنون در آن، حضور چشمگير و موثري داشته است.

در آينده، قيمت در بازار مسكن ايران اگر عرضه مسكن متناسب با تقاضاي مسكن فراهم نشود افزايش خواهد يافت. از آنجا كه تقاضاي مسكن وابسته به عامل‌هايي مانند رشد جمعيت و درآمد است در مقايسه با عرضه مسكن، مديريت آن پيچيده‌تر است. بنابراين ضرورت دارد كه تاكيد بر اين شود كه عرضه مسكن به گونه‌اي مديريت شود كه بتواند همگام با تقاضاي روبه رشد مسكن افزايش پيدا كند تا از افزايش قيمت در بازار مسكن ايران به واسطه تقاضاي مازاد بر عرضه كه منشأ سفته‌بازي در اين بازار است جلوگيري شود.
 تلاش دولت براي ثابت نگه داشتن قيمت در بازار مسكن ايران به دليل كاهش انگيزه سرمايه‌گذاري، منجر به عدم افزايش عرضه مسكن خواهد شد. از طرف ديگر رها كردن قيمت در بازار مسكن نيز منجر به افزايش نامناسب قيمت در اين بازار خواهد شد. بنابراين ضرورت دارد دولت قيمت در بازار مسكن ايران را به گونه‌اي مديريت  كند كه هم مانع از عدم افزايش عرضه مسكن شود و هم مانع از افزايش نامناسب قيمت مسكن.

نظرات بینندگان
غیر قابل انتشار: ۰
انتشار یافته: ۱
lk
|
|
۱۰:۵۲ - ۱۳۹۰/۰۶/۱۹
2
4
salam
in sade engashtan ra ke yek moadeleh chandin motaghayereh faghat ba yek parametr barrasi shavad hasel e koodakaneh ya khodaye nakardeh avam faribist